Passive Income dari Properti: Realistis Nggak Buat Kelas Menengah?

Berbicara perihal passive income, properti  kerap menjadi salah satu opsi yang banyak dijadikan pilihan. Bayangannya cukup sederhana: membeli unit, disewakan, lalu setiap bulan mendapatkan penghasilan tambahan. Tapi mendapatkan passive income apakah semudah itu? Terlebih untuk pekerja kelas menengah dengan gaji bulanan yang terbatas.

Jawabannya, bisa realistis, namun bukan tanpa perhitungan yang matang. Artikel dari Sapphire Griya Modern ini akan membedah  properti sebagai aset sewa dengan masuk akal, lengkap dengan simulasi ROI sederhana sebagai acuan sebelum memutuskan investasi. 

Kenapa Properti Dianggap Sumber Passive Income yang Menjanjikan?

Dibandingkan instrumen investasi lainnya, properti memiliki karakteristik yang berbeda. Nilainya cenderung naik dalam jangka waktu yang panjang, sekaligus dapat menghasilkan arus kas rutin ketika disewakan. Keduanya merupakan perpaduan yang menarik karena dianggap sebagai aset ganda. Pemilik properti bisa mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga, serta penghasilan bulanan. 

Bukan hanya itu saja, aset properti dikenal tahan terhadap inflasi. Ketika harga naik, harga sewa juga akan menyesuaikan. Hal ini berbeda dengan uang tunai, yang mana bisa tergerus inflasi ketika didiamkan di tabungan biasa. 

Tetapi perlu digarisbawahi, properti bukanlah investasi instan. Ada proses, risiko dan modal yang tentunya tidak sedikit. Untuk itu, penting memahami bagaimana menghitung potensi keuntungannya. 

                                                                                              Sapphire Serenity Adiwena

Memahami ROI dalam Investasi Properti Sewa

ROI (Return on Investment) merupakan cara sederhana untuk mengukur seberapa efektif uang yang diinvestasikan bisa menghasilkan keuntungan. Apabila properti disewakan, ROI dapat dihitung dari dua hal: rental yield atau hasil dari sewa dan juga capital appreciation atau kenaikan nilai aset. 

Rumus dasar rental yield tahunan yang paling umum digunakan:

Rental Yield (%) = (Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Beli Properti) x 100

Rumus ini memberi gambaran kasar seberapa cepat modal awal kamu “kembali” hanya dari sewa, belum termasuk kenaikan harga properti itu sendiri.

Baca Juga : Rumah Pertama di Usia 25: Realistis atau Terlalu Ambisius?

Simulasi ROI Sederhana

Supaya lebih membumi, mari kita coba hitung dengan angka yang masuk akal untuk kelas menengah:

Asumsi:

• Harga unit properti: Rp600.000.000
• Uang muka (DP) 20%: Rp120.000.000
• Sisa dibiayai KPR: Rp480.000.000
• Estimasi sewa per bulan: Rp4.500.000
• Estimasi sewa per tahun: Rp54.000.000
• Biaya perawatan & pajak per tahun (estimasi 10% dari pendapatan sewa): Rp5.400.000
• Pendapatan sewa bersih per tahun: Rp48.600.000

Perhitungan Rental Yield (dari harga beli penuh):

Rp48.600.000 ÷ Rp600.000.000 x 100 = 8,1% per tahun

Sementara jika dihitung dari modal yang benar-benar dikeluarkan di muka (DP saja, karena sisanya dari cicilan KPR yang idealnya tertutup oleh sewa):

Rp48.600.000 ÷ Rp120.000.000 x 100 = 40,5% per tahun (cash-on-cash return)

Kedua angka tersebut terlihat sangat menarik, namun tetap digarisbawahi apabila cicilan KPR bulanan bisa ditutup dari uang sewa, atau setidaknya memiliki selisih yang kecil dan sanggup ditutup dengan kantong sendiri. Apabila cicilan KPR lebih besar dari sewa yang diterima, maka arus kasmu menjadi negatif sekalipun di atas kertas propertinya “untung”. 

Faktor yang Sering Dilupakan

Tidak sedikit calon investor pemula yang hanya fokus di angka sewa serta lupa menghitung komponen lain yang bisa menggerus keuntungan, seperti: 

1. Masa kosong (vacancy period), yang mana unit tidak 100% tersewa sepanjang tahun. Angka realistisnya bisa kamu asumsikan 1-2 bulan kosong setiap tahunnya. 
2. Biaya perawatan dan renovasi, terkadang AC rusak, cat mengelupas, atau perabot yang perlu diganti  merupakan biaya nyata yang kadang luput dari perhitungan.
3. Pajak dan biaya pengelolaan, ada PBB, pajak penghasilan sewa, dan juga biaya jasa agen atau pengelola properti.
4. Suku bunga KPR, apabila menggunakan cicilan dengan bunga floating, cicilan dapat naik dan mengubah keseimbangan cash flow yang sudah dihitung di awal.

Dengan mempertimbangkan faktor tersebut, angka ROI yang realistis terkadang lebih kecil dari simulasi ideal di atas. Namun hal tersebut menjadikan perencanaan menjadi lebih matang sehingga tidak mudah kecewa ketika investasi berjalan. 

Jadi, Realistis Nggak untuk Kelas Menengah?

Jawabannya realistis, dengan catatan dilakukan dengan strategi yang tepat. Ada beberapa faktor yang menjadikan properti sebagai passive income yang lebih terjangkau untuk kelas menengah. 

• Investasi di lokasi dengan demand sewa yang tinggi, kamu bisa memilih di kawasan yang terus berkembang, sehingga tingkat hunian lebih terjaga.
• Hitung dulu baru beli, hindari untuk mudah tergiur dengan brosur pemasaran sebelum membuat simulasi yang matang.
• Manfaatkan besaran cicilan sesuai kemampuan, jangan hanya mengejar unit termahal supaya disetujui pihak perbankan. 

Investasi properti bukanlah jalan pintas untuk mendapatkan kebebasan finansial. Namun, dengan perencanaan yang cermat, disiplin,  dan memilih unit yang tepat, properti sewa bisa menjadi salah satu passive income jangka panjang yang menarik. Bahkan apabila kamu memulai dari gaji bulanan. 

Mau Tahu Proyeksi Keuntungan yang Lebih Detail?

Simulasi di atas sebenarnya masih bersifat umum. Masing- masing proyek properti memiliki karakteristik lokasi, harga, dan juga potensi sewa yang berbeda. Apabila kamu tertarik mengetahui proyeksi keuntungan yang lebih matang serta disesuaikan dengan kondisi yang rill, tim Sapphire Griya Modern siap membantu. Tim SGM akan menghitungkan proyeksi keuntungan untuk unit secara personal. Kamu akan mendapatkan proyeksi dari estimasi nilai sewa, skema cicilan hingga potensi besaran capital gain jangka panjang. 

Hubungi tim kami sekarang untuk konsultasi dan simulasi ROI yang disesuaikan dengan kebutuhan dan kemampuan finansialmu!

FAQ Seputar Passive Income dari Properti

1. Berapa modal minimal untuk mulai investasi properti sewa? 

Modal tergantung dari skema pembiayaan. Dengan KPR, kamu bisa memulai dari uang muka 20% dari harga properti, ditambah dengan biaya, seperti notaris serta pajak pembelian. 

2. Apakah rental yield 8% per tahun itu bagus?

Secara umum, rental yield di atas 6-8% per tahun sudah tergolong baik untuk pasar properti residensial di Indonesia, meski tetap perlu dibandingkan dengan risiko dan likuiditas instrumen investasi lain.

3. Bagaimana jika unit tidak laku disewakan?

Inilah pentingnya memilih lokasi dengan demand tinggi dan menyiapkan dana cadangan untuk menutup cicilan selama masa kosong (vacancy), biasanya disarankan minimal 2-3 bulan cicilan sebagai buffer.

4. Apakah lebih baik beli cash atau KPR untuk investasi sewa?

Keduanya punya kelebihan masing-masing. Cash memberi cash flow bersih lebih besar tanpa beban cicilan, sementara KPR memungkinkan leverage sehingga modal awal lebih kecil namun cash-on-cash return berpotensi lebih tinggi jika dikelola dengan baik.

5. Berapa lama biasanya modal properti sewa balik (break even)?

Tergantung rental yield dan kenaikan harga properti, namun rata-rata berkisar 10-15 tahun jika hanya mengandalkan pendapatan sewa, dan bisa lebih cepat jika turut memperhitungkan capital gain dari kenaikan harga jual.